Begini Cara Menghitung Biaya HGB ke SHM

properti

SHM merupakan sertifikasi dengan kekuatan hokum paling tinggi. Jika kini properti atau rumah Anda masih berstatus HGB segera ubah ke SHM. Biaya HGB ke SHM sendiri berbeda-beda tergantung Nilai jual objeknya.

Rumah atau properti adalah investasi yang tak pernah mati. Harganya selalu naik sehingga cocok untuk investasi jangka panjang. Namun, tidak semua properti menguntungkan, khususnya jika properti ini tidak dilengkapi dengan surat kepemilikan yang sah. Ancaman menjadi barang sengketa adalah hal yang mungkin saja terjadi.

Untuk itu jika Anda tengah berburu rumah atau properti, pastikan barang yang akan diburu sudah mengantongi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau minimal (HGB). Keduanya merupakan legalitas kepemilikan dan penggunaan tanah. Akan sulit menjual kembali jika tidak memiliki SHM DAN HGB.

Baca juga: Tip Membeli Perabotan di Toko Furniture

Kedua sertifikat ini sama-sama penting, tapi memiliki kekuatan hukum berbeda. Biasanya keberadaan sertifikat ini menjadi penentu harga sebuah properti. Rumah dengan sertifikasi SHM pasti dibandrol lebih tinggi dibanding HGB. Anda bisa mengubah sertifikasi dari HGB ke SHM. Namun, biaya HGB ke SHM ini tidak murah.

Definisi HGB dan SHM

Saat berburu rumah orang-orang kadang hanya memikirkan soal harga, lokasi dan material bangunan tanpa mengindahkan sertifikasi rumah tersebut. Padahal ini penting untuk menghindari adanya sengketa tanah dikemudian hari. Para pemilik sertifikat HGB dan SHM harus memahami betuh kewajiban dan haknya.

HGB sendiri adalah aturan dan kewajiban yang sudah diatur dalam undang-undang, yakni Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) no. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1, yang berbunyi:

“HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu”

Definisi HGB dan SHM

Dengan kata lain pemegang sertifikat HGB pada akhirnya tidak memiliki hak atas lahan, melainkan hanya diperbolehkan memiliki bangunan yang berdiri di atas lahan tersebut. Penggunaan HGB (Hak Guna Bangunan) tidak bisa seenaknya, melainkan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) no. 40 Tahun 1996 pasal 32 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah yang berbunyi:

“Pemegang HGB berhak untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGB, selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya, serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.”

Sementara sertifikat hak milik berada dalam kasta tertinggi dalam legalitas kepemilikan rumah. Karena pemegan SHM berhak menggunakan lahannya untuk apapun juga seperti dijual, disewakan bahkan dihibahkan. Tidak ada batas kepemilkan tanah, alias berlaku selamamnya. Hal ini dijelaskan pada pasal 20 UUPA yang menyatakan;

“Hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah “

Karena itulah pemegang SHM memiliki wewenang untuk menggunakan lahan bagi segala keperluan dalam jangka watku tidak terbatas dan dapat dilanjutkan atau diberikan kepada ahli waris.

Perbedaan HGB dan SHM

Perbedaan HGB dan SHM

Melihat definisi HGB dan SHM yang tertutang dalam perundang-undangan mudah sekali menarik perbedaan antara HBG dan SHM dan menimbangnya sebagai salah satu investasi jangka panjang. Berikut adalah beberapa antara HGB dan SHM:

Penguasaan Tanah

Dalam segi penguasaan tanah, SHM memegang kuasa penuh atas tanah dan bangunan, sehingga pemilik sertifikat dapat mempergunakannya untuk keperluan apapun. Sementara HGB hanya memegang hak penggunaan tanah saja, sehingga tidak memiliki kuasa untuk menggunakan tanah melainkan bangunan diatas tanah saja.

Baca juga: 7 Kiat Menciptakan Rumah Milenial

Masa Berlaku

SHM memiliki masa berlaku tidak terbatas atau seumur hidup dan memiliki kedudukan paling tinggi di mata hukum. Sementara HGB ini hanya berlaku dalam waktu tertentu saja. Jika sudah habis masa penggunaan, pemilik rumah harus memperpanjang masa hak guna bangunan, biasanya maksimal sampai 50 tahun.

Investasi

Bangunan yang berada di atas tanah dengan sertifikasi HGB ini tidak cocok untuk investasi jangka panjang, karena itu hanya dapat digunakan untuk investasi jangka pendek dan menengah karena riskan menjadi barang sengketa. Sementara untuk SHM cocok dijadikan investasi jangka panjang karena nilainya yang terus meroket.

Proses Mengubah HGB menjadi SHM

Jika property Anda saat ini masih bersertifikat HGB masih ada kesempatannya untuk menaikkan kekuatan hukumnya dengan mengubahnya menjadi SHM. Meski biaya HGB ke SHM ini cukup tinggi namun layak dilakukan mengingat kekuatan hukum yang akan Anda dapatkan kelak. Langkah-langkah mengubah HGB menjadi SHM dan biaya HGB ke SHM adalah sebagai berikut.

Lengkapi Formulir Permohonan

Pengajuan perubahan HGB ke SHM harus melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN). Anda harus mendatangi kantor BPN terdekat, membeli formulir permohonan dan mengisinya dengan lengkap. Umumnya isi formulir mencakup identitas diri, bukti sah tanah tidak sengketa, luas tanah yang dimohon, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, dan pernyataan menguasai tanah tidak lebih dari lima bidang sebagai permohonan rumah tinggal.

Membayar Biaya HGB ke SHM

Setelah menyerahkan kelengkapan dokumen, Anda akan diminta mendatangi loket pembayaan, saatnya membayar biaya HGB ke SHM yakni sebesar Rp50 Ribu untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi. Namun, perlu diingat saat mengubah HGB ke SHM biaya yang harus dikeluarkan bukan hanya administrasi sebesar Rp50 Ribu tersebut melainkan juga ada biaya perkara yang harus dibayarkan.

Pengambilan Sertifikat

Biasanya dari proses pengajuan hingga sertifikat jadi membutuhkan paling tidak 5 hari kerja. Setelah 5 hari datanglah kembali ke kantor BPN dan ambil SHM yang sudah ditandatangani oleh pejabat BPN setempat.

Proses Mengubah HGB menjadi SHM

Biaya HGB ke SHM

Sudah dijelaskan bahwa selain biaya administrasi ada biaya HGB ke SHM lain yang mesti kita persiapkan juga yakni biaya perkara atau yang biasa kita sebut dengan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Bagaimana cara menghitung BPHTB ini?

Besaran BPHTB tergantung dari biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumusnya adalah sebagai berikut:

2% X (NJOP Tanah – NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Contoh hitungannya:

Harga tanah di NJOP: Rp1.000.000/meter persegi

Luas tanah: 150 meter persegi

Harga total NJOP = Rp1.000.000 x 150 = Rp150.000.000

NJOPTKP: 20% x Rp150.000.000 = Rp30.000.000

(jika NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00, persentasenya sebesar 20%)

Jadi total BPHTP yang harus dibayarkan adalah:

2% X (Rp150.000.000 – Rp30.000.000) = Rp2.400.000

Itulah pengitungan biaya HGB ke SHM, karena proses pembuatan SHM ini cukup panjang banyak pemilik property menyerahkan persoalan ini kepada notaris pejabat pembuat akta tanah. Namun Anda harus membayat jasa notaris sekitar Rp1.000.000 hingga Rp2.000.000.

Baca juga: Biaya Membangun Rumah Minimalis 2 Lantai

Jika Anda berniat mengubah sertifikasi tanah dari HGB ke SHM sebaiknya lakukan sendiri, namun jika terhalang dengan kesibukan tidak apa menyerahkanya pada notaris. Namun dengan catatan pilih notaris yang kredibel dan berpengalaman.

Comments are closed.